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冯焱东:险资为何钟情白银时代的房企

潍坊房产  发布日期:2015/8/28 10:19:33
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自2014年开始,保险公司纷纷入股上市房企。今年,这个势头丝毫没有减弱,且手笔越来越大。

房地产黄金时代已过、进入了白银时代,房企利润率在不断下滑,房地产收益与社会平均利润率已经十分接近。那么,为什么稳健保守的保险公司在此时大举进军房地产业?

这需要从保险和房地产两个角度来看。近年来,险资规模迅猛增长,但投资收益率却一直处于较低水平。收益低很重要的一个原因是投资范围受到局限,多元化资产配置不到位。

随着保险资产的高速增长,各大险企迫切希望为险资寻找新的出路,以提升投资收益率。在中国大量优质经济资源集中在上市公司的背景下,保险公司在上市公司股权投资方面纷纷加大了投入,其中银行股权成为首选。

除了银行,上市房企股权成为另一重要投资对象。房地产利润不断走低,却依然能引起保险公司的兴趣,我们可以从四个方面来理解:

一 是从行业来讲,房地产虽然进入白银时代,但发展空间依然巨大。2014年全国商品房销售面积为12.06亿平方米,商品房销售额7.63万亿元,是绝对的 龙头性行业。此外,城镇化仍然是中国未来一二十年经济增长的主要动力。新型城镇化战略规划已经制定,京津冀协同发展、长江经济带建设、“一带一路”战略也 为新型城镇化注入了新的内涵和强大的活力,发展前景十分广阔。除了住宅地产以外,商业、文化、旅游度假、养老、养生医疗、物流、工业园区等地产也有很大发 展机遇。

二是保险公司投资的都是龙头房地产公司股权,安全性较高且收益率不低。统计表明,房地产的行业集中度近几年来正快速提升。未来中小房企生存越来越困难,大型开发商的生存空间和发展前景依然十分广阔,强者恒强态势将益加彰显。

虽 然房地产行业进入白银时代,整体风险也有所加大,但龙头房企发展前景可期,其中一些公司财务稳健性较好,安全边际较高,这对于保险资金来说是难得的结构性 机会。公开数据显示,万科2012年、2013年、2014年净负债率仅23.5%、30.7%、5.4%,2014年底持有的货币资金高达627.2亿 元,安全度“非常高”。一般大型房企的财务指标虽然远达不到万科的水准,但安全度“比较高”的房企也依然较多。

在 安全性较高的同时,虽然销售净利润率在下降,但龙头房企的净资产收益率ROE保持着较高水平。碧桂园的ROE2013年、2014年分别达到19.6%、 18.4%。再看股息率,万科2013年股息率高达5.5%,2014年为3.72%,远高于一年期定期利率,2014年碧桂园税前股息率已经高达 6.6%,收益十分可观。较高的安全性和不低的收益率组合在一起,房地产公司受险资青睐就不难理解了。

三是保险企业与房地产公司未来有较大互动空间。大型房地产公司经过一二十年的快速发展,积累了丰富的开发运营经验和庞大的业主群体,这对于保险公司来讲是很有吸引力的。

万 科目前仅自身楼盘物业服务客户就有250万,预计10年后将达到1000万,加上接受其他物业,预计10年后将达到6000万~8000万物业客户。庞大 业主群存在养老、养生、医疗、金融、“互联网+”以及各种潜在需求,对保险公司来讲想象空间非常大。目前社区金融正进行得如火如荼,养老产业虽然还不成熟 但前景广阔,这都是保险公司竞相重兵布局的领域。

对开发商来说,保险资金规模大、成本低,险资入股房企后可以为房企提供更多金融支持。开发商逆周期低价拿地、并购扩张的机会可能会大幅增加,双方可以优势互补深度合作。在销售上,房企和保险公司还可以共享客户资源,增加客户黏性。

最后,险资入股房企还有个时机因素。去年股市还没有大涨,房地产公司市盈率和市净率都不高,香港上市房企更低,这对险资来说是个比较好的时机。今年前海人寿耗巨资入股万科,也是在股票大跌之后,所以险资频频入股房企与时机也有一定关系。

(作者为民生银行地产研究院首席研究员)

文章来源:搜狐焦点
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