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杨红旭:楼市将成双降最大受益方

潍坊房产  发布日期:2015/8/28 10:19:40
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■ 一家之言

当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准,同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策,有力地降低了房贷成本和门槛,有效地促进了购房需求释放。

8月25日晚,央行宣布降息0.25个百分点,降准0.5个百分点。这是今年以来第四次降息、第三次降准,力度超预期。显而易见,这标志着我国货币环境进一步宽松。那么这对楼市有何影响?

应 该说,本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产。央行的解释是,降息主要是降低社会融资成本,支持实体经济健康发展;近期完善了人民币兑美元汇率中间价的 报价机制,降准能弥补流动性缺口。这就意味着,降息降准主要还是为了经济稳增长,另外对冲人民币贬值所造成的外资流出。除了支持经济发展,还有一个紧急而 直接的动机:稳股市。然而,股市运行自有规律,单靠降息降准,尽管能够暂缓跌势、有所反弹,但并不会改变市场运行方向。

可是,房地产却很可能是降息降准的最大受益方。房地产业对于货币政策和流动性非常敏感。去年四季度以来,全国楼市出现复苏,其中以一线城市表现最为突出。而同期经济并未好转,说明经济面并不支持楼市回暖。

其实,当下楼市复苏的主要驱动因素是多次降息降准,同时房贷政策放松。去年的“9.30”政策和今年的“3.30”政策,有力地降低了房贷成本和门槛,有效地促进了购房需求释放。

本 次降息之后,五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%,明显低于2002年、2003年的5.76%,创新中国成立后的最低水平。这对于贷款买 房的人而言,属于明显利好。尤其是首套房贷,部分一二线城市还有一定折扣。另外,公积金贷款利率由之前3.5%降至3.25%,已经明显低于无风险的银行 理财产品收益(4.5%左右)。这就意味着:购房者应全额使用公积金,用不掉的自有资金可买银行理财产品,赚取利差。这种超低房贷利率,在历史上极为罕 见,等于国家在补贴购房者。只要属于自住需求,为什么不贷款购房呢?

当然,也有相反的意见认为,近期国际金融市场比较动荡,欧美股市大跌,诸多国家货币争相贬值,国际油价一度跌破40美元大关。在这种形势下,国内楼市也将出现大幅降温,房价也会大跌。

其 实,没必要那么悲观,金融动荡暂难冲倒楼市。美国和欧洲经济稳中趋增,是全球经济的脊梁,发达国家经济稳健,则很难出现全球性金融危机。新兴经济体的经济 形势确实不乐观,比如巴西和俄罗斯就很糟,货币贬值难以避免,但中国经济明显强于前二者,人民币虽然在8月中旬急贬了3%左右,但幅度不大,对楼市冲击极 其有限。

更关键的是,低息环境之下,楼市很难 出现大跌。一般而言,在资产泡沫长大的过程中,货币由松转紧,容易刺破泡沫,引发资产价格大跌。而过去几年,全球主要经济体处于低息环境,去年以来我国也 多次降息降准,实际利率明显下滑。今年7月份,全国金融机构贷款加权平均利率为5.97%,自2011年以来首次回落至6%以下。这种宽松货币环境之下, 全球楼市不可能大跌,我国房价更不可能大跌。

预计未来半年,房价仍将维持适度上涨。或许,明年下半年和后年,经历上涨后的楼市会再度降温,但也属于短周期性质的调整,总体态势是涨跌交替,螺旋式上升。如果届时国际金融环境依然动荡甚至恶化,加之美国加息,全球货币环境趋紧,中国楼市降温的压力则会增加。

文章来源:搜狐焦点
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